“国六条”的具体措施是：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

    “国六条”强势推出，无疑给房地产市场带来了巨大的震动，开发商纷纷调整规划政策，银行方面也积极推行贷款利率的新政策，正当楼市风雨再起，房价“涨”声一片的时候，老百姓应如何应对？面对形形色色的还款方式和贷款产品我们将如何选择？本期栏目我们将针对“国六条”推后出来自各界的反馈。

    专家谈“房贷”

    日前，一位金融业人士表示，已经有不少银行开始效控制房地产贷款风险，已经执行了超过20%的住房贷款首付比例规定，有的银行甚至规定高档住房贷款首付比例要达到50%。此次政策调整将不会给银行的现有个人贷款业务造成太大影响。从房地产投资角度看，提高房贷首付比例及之前提高房屋贷款利率的调整对炒房团的影响不会太大，炒房团资金雄厚，对商业银行贷款的依赖较小。提高贷款首付比例后可能会限制炒房的数量和规模和抑制一部分投机性投资，但对房地产市场本身将不会有实质性的影响。

    为了让读者更了解政策调整带来的个人信贷的变化笔者特地走访了招商银行个人银行总经理助理田苗女士，以下是专家就几个热点的解答。

    1、“国六条”中关于房屋信贷的新政策银行方面将如何执行？

    答：招商银行天津分行根据总行的指示从6月1日起贯彻“国六条”中关于房贷方面的政策调整。我行将会对面积在90平米以上个人住房贷款首付款比例不得低于30％的新规定将进行市场调研。随后会出台根据不同区域及客户群的贷款用途调整首付比例，和平、河西区的高档住宅、写字楼，别墅的贷款首付将不低于50%―60%，天津分行预计7月推出此项信贷差额政策。

    2、抬高房贷首付门槛、银行势必会流失一些想要贷款的客户，银行将采取什么措施吸引这部分客户？

    答：目前也有很多客户电话咨询个人信贷政策的调整，表示首付的压力增大，还要静观房价是否回落及房价的增幅是否减小，如果，房价还继续飚升，将放弃贷款买房的打算。此项政策的调整对真正有购房需求的工薪阶层购房者影响较大，三成首付的提高对客户是个压力。我行将根据市场推出一些新产品和营销政策。例如：入住还款法等新产品和新政策，也是针对一些工薪阶层的客户推出的。此外，开发商会向银行申请一些大面积房屋贷款的优惠，推出降低利率利、降低房价、反点等政策。

    3、您谈谈把房贷首付最低比例从20%提高至30%，能否抑制过热的购房需求，在住房供应相对稳定的情况下，能否抑制房价过快上涨。

    答：“国六条”政策的方向很好，对市场的影响也很积极，一般新政策板步都会有个过渡期，要用2-3个月时间验证它，盘整会倒到第三季度。从去年央行一次加息开始，截止到目前已经连续三次加息，证明房屋贷款已进入“加息期”利率上升是宏观调控的信号。客户可根据自身的心理利率值申请固定利率这种结构性产品。加息和对土地的控制，对别墅用地的审批表明国家对方那个地产市场的调空已经加大力度，“国六”、“国九”的出台证明了国家对炒房的投机行为的打击力度。

    4、新政策的出台对炒房团的影响有多大？

    答：对第二、三套住宅、别墅、商用项目等的首付提升至50%―60%；购房不足5年转让，征收全年营业税；贷款利率的提高，特别是第二、三套住房贷款利率提高扼制了炒房团的投机行为。银行方面也正在完善个人征信系统以帮助信贷员区分“自住型”客户与投资型客户。

    5、无风不起浪，传言贷款首付将上升至50%，是否是空穴来风？

    答：依据不强，目前没有任何信息表示放贷首付将上升至50%。

    6、目前楼市正处在“加息期”，近期贷款利率会不会再上调利率？

    答：如果房价依然居高不下，真正的买房者还是买不到房子，央行还会利率调整。如果各大城市的房价趋于稳定，增幅控制在合理的百分比之内，国家就不会用利率杠杆调整信贷政策了。

    7、招行目前的贷款方式有哪些？

    答：入住还款，这是指客户在招行办理一手楼住房贷款业务时，从贷款第一个月开始，到与银行约定期满为止的入住准备期内仅需偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，并在约定期满后开始采用等额还款或等额本金的还款方式偿还贷款本息的还款方式。此外还有转按揭、按期还本、按季付息循环守信等贷款产品。

    8、针对消费者提出一些建议，如何选择适合自己的贷款方式？

    答：购房者应根据自身的经济状况、经济能力和职业的预期稳定值这三项的合理评测。另外还应根据家庭的供养人口数，考虑自己是否能够按期还款，量力而行。月供不要超过家庭总收入的一半，这样不会感到还款的压力大。

    中信银行推出多项优惠措施，全面提升个人住房贷款服务

    随着银行对个人住房贷款市场争夺的日趋激烈，各家商业银行纷纷推出了个人住房贷款的创新举措。中信银行也不甘落后，作为中信银行从去年开始实施的零售业务战略的一部分，该行今年以来推出了多项个人住房贷款优惠措施，全面提升住房贷款服务，组建了专业管理中心，按照市场需求进行各业务的调整，方便客户的一些操作，同时提供一些规范、专业化的服务。

    借款人范围扩大到外籍人士针对越来越多的外籍人士到中国购房置业，而目前却一般只能在外资银行申请住房按揭贷款的情况。中信银行已经把贷款对象放宽到外籍和港澳台人士，只要他们持有在国内的有效居留证件（港澳人事提供当地身份证即可），在中国境内连续居住满一年，并能够提供一名中国当地居民的有效联系方式，即可申请个人住房贷款。

    借款人贷款年龄延长针对年龄较大的客户申请个人住房贷款，为了保证借款人在贷款期间有相对稳定的收入，银行普遍规定借款人年龄加上贷款期限不得超过退休年龄。中信银行已经将这一限制延长到法定退休年龄后的五年，即男性可延长到65岁，女性可延长到60岁。如果仍不能满足借款人的需要，还可以采取以年龄较小的亲友作为共同借款人的方式，假设父亲年龄已经50岁，孩子年龄20岁，双方可以作为共同借款人向中信银行贷款，贷款最长年限可以根据孩子的年龄计算。

    取消贷款强制保险对于申请个人住房贷款的客户，可以就是否购买房屋财产保险、在哪家保险公司购买保险进行自主选择，中信银行不再强制购买房屋财产保险。但是，这一规定在部分城市还受到房屋抵押登记部门的限制，如果保险作为抵押登记的必要项目，那么保险手续就还不能省略。

    住房贷款路路通

    目前银行的房贷还款法已达到了六七种。究竟哪种房贷方式对普通消费者最合算、最方便呢？理财专家较为一致的观点是:不能说哪种还款方式最合算，只说那种方式最合适。下面本栏目就针对几种还款方式给读者做个简单的介绍，希望我们的介绍能为您选择适合的贷款产品提供帮助。

    1．固定利率房

    就是银行与市民签订房贷合同时，按当时的相应贷款期限确定利率。也就是说，在贷款发放后，不论利率的升降，仍按原约定利率执行。例如，王先生跟浦发银行签订10年的房贷合同，合同约定的利率为5.31％，在合同期内，不论利率的升降，都按5.31％计算。这种还款方式较合算适合还贷时间为5年左右的人群，中国人民银行批准了建行、招商、浦发和光大几家银行开办“房贷固定利率”业务。

    2．等额本息还款:每月还相同的数额，操作相对简单适合公务员、教师等收入稳定的群体。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

    3．等额本金:这种还款方式也是普通家庭较常选择的一种方法。所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。就是借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。

    4.按期付息还本:可把每个月要还的钱凑成几个月一起还,适合没有月收入但年终有大笔进账的人群。据调查，目前购房贷款人群中，相当一部分人选择房贷不是单纯为了改善居住条件，而是在住房与理财投资方面作一个权衡。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。这种情况下，“按期付息还本”便成这首选。

    5、到期还本：在整个贷款期间不归还任何本金，在贷款到期日一次全部还清贷款本金。贷款利息可按月、按季或到期偿还，也可在贷款到期日一次性偿还。本方式适用于期限12月（含）以内的贷款。

    6、等额递增还款法，是指客户每期归还本息金额由小到大，适用于贷款前期还款能力较弱，预期收入呈增长趋势的客户。这种还款方式就适用于当前收入较低、但未来收入会逐步增多的年轻人。这种方法是以等额还款法为基础，每次间隔固定期数就增加一个固定金额的还款额。如三年期贷款，每隔12个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，那么第二年每月还款就是1100元，第三年就是1200元。

    7、等额递减还款法，是指客户每期归还本息金额由大到小，适用于贷款前期还款能力较强，预期收入不确定或家庭支出增加较大的客户。比如等额递增还款法就适用于当前收入较低、但未来收入会逐步增多的年轻人。这种方法是以等额还款法为基础，每次间隔固定期数就增加一个固定金额的还款额。等额递减还款法则刚好与之相反，第一年每月还款1000元，则第二年月供就是900元，第三年则为800元。此种还款方式本金归还较快，相对可减少贷款利息支出，适用于当前收入较高，或有一定储蓄可用于快速还贷的供楼者。等额递增、递减还款方式的间隔期一般为３个月、６个月、９个月、１年。
   
    8、循环贷

    “循环贷”的实质就是抵押贷款。比如，某人有一套价值50万元的住房，通过抵押登记后，可以获得最高八成即40万元的银行授信，该客户可随时取出使用这笔钱，最长使用期限为30年，这相当于将不动产变为流动金库。用途较为局限。市民要想获得授信，炒股买期货肯定不行。

    9、直客式房贷：

    “直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠，另外由于避开了开发商和中介，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。由于没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。适应人群：有稳定收入、良好的授信纪录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。

    10、双周供

    "双周供"还款，将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖金等，还款基本能够解决。同时，这种每两周还款一次的方式还能有效缩短购房者的还款限期，节省利息的支出，贷款人只要事先做好规划、安排好自己的现金流即可。

    随着新政策的出台，贷款利率也不断调整，此期间银行一定会出台一些新的贷款产品和优惠政策，购房者一定要根据自己的收入水平、预期收入的变化、预期消费支出的变化等情况选择适合自己的贷款产品。最后我们特别提醒您，借款人常常从利息付出的多少、提前还款时是否会多付利息，遇到利率上涨时是否增加还款压力等方面来考虑选择哪种还款法更加合算，其实影响这些因素的关键是还款的期限，而不是还款方式。