目前普通商业地产投资客（自然人、小企业主）大体分三类：一是购置物业自营使用，二是购置物业返租获取租金，三是租赁物业经营使用。现在对购置物业自营的投资客群总结一些“投资评估方法”谨供参考。

　　1、 客群首先要对自己的“主营”业态要有充分的认识。我们讨论的投资品种基本是用于经营商品买卖的店面和服务业经营场所。这类物业大多集中在本市中心城区（中环以内）和外围新建社区。规划的业态大多是餐饮、百货、娱乐、服务业。如果你的主营业态属于其中某项，你将有较多的选择余地，可以充分选择项目。注意考虑道路通达性（时间成本、配货便利）、人脉范围等。
　　2、 主营的市场定位与项目的市场定位要相符或互补。因为不同的商圈会有不同的物业建筑形态，不同的辐射半径，不同层面的消费群体，同时使用的功能也不同，要明确自己的主营适合在怎样的物业内经营。
　　3、 对目标消费群心理有数。大多数商业的目标客人由市中心到社区分布规律是：商务客人、白领、休闲人群、学生、居家人群。他们在不同时段会出现分布的交叉，但基本是工作时段集中在市区、休息时段分散在各级商圈内。为此，研究一下商铺所在商圈的购买力、人群密度、特征是必要的。现实情况是大部分商业经营的内容只满足某一特定人群的消费习惯。依据目标人群分布，进行商业店铺选址，尤为重要。
　　4、 客观评估自己主营的规模、品牌情况、利润水平、营业时段。一定要测算好自己盈亏点。市级商圈内的物业单位面积投资成本较高，竞争激烈，流动客群比例高，因此对投资人主营水平有较高的要求；而区级商圈、社区商圈的客群、市场相对稳定，主营以服务业为主（日用零售市场被超市占据）。
　　5、 评估投资物业的外围环境。周边业态构成、行业竞争与互动评估、景观文化氛围、道路条件、车位、商铺的位置。 这些都属于“影响因素”，与自己主营的必要条件进行一对一的评价，趋利避害。另外可以选择一个与自己目前经营相似的参照对象进行分析。
　　6、 关注周边地块、人群、商业未来的异动。如果未来3年（地产项目营造期）内，周边500米范围地块内的资源有3成属于“外迁或区域功能的变更”，那么目前下注投资的风险会骤然增加。相反，如果3年内500米范围地块商/住人群有5成可以落位，那么投资下注是可行的。
　　7、 考察自己业务的年利润水平和获利的稳定性是否能在15―20年内收回投资。目前大部分商用物业可以进行贷款购置，前10年的压力主要是贷款利息的支出。如果15年内能够平掉本息，那么这项投资是很划算的。（本文作者系戴德梁行高级物业顾问肖志强先生）

从商业的规划和建筑形式看对投资的影响

住宅底商
　　好的住宅底商都有共同的地方，商铺门前步行路比较宽，适合步行，车行速度比较缓慢，从感官上有一种亲切的感觉。如果门前的车速很快，或者步行路比较窄不能形成缓步的氛围，会从心理上给人一种必须快速通过的压迫感，没有更多空闲去关注旁边的商铺，这样的商铺在投资时需要小心，尽量不要购买。不过对于某些专业经销或者服务店，因为不是为社区生活服务，而是定向服务专业，比如印务、制作、专卖之类为行业服务或非生活类消费，不必遵循这些原则。

商业街
　　对于此类的商业街的投资，多由于商业氛围已经成熟，故租金等前期投入资金会比较大，而且对于此类商业更重要的是依靠经营的模式生存，调控好运营成本与收益才是关键。对于做什么，也需要投资者仔细考量，并不是做什么都能赚钱，在这种商业街之内，如何活的舒服才是目的，而不是维持。还有需要注意的是，在这种商业街之内，一般会出现大型的商场，那就要避免与他进行正面的竞争，争取做出自己的商业特色，包括空间布局与商品，不要将内部形式上做成类似大商场的布局。

超市型
　　相对于超市霸权式的商业形态来讲，商铺只是另外的消费补充，如果超市的消费具有强烈的生活目的，那商铺的消费更多偏向于随机。于是此类商铺的生存最重要的就是靠超市带来的人流量，以及商铺自身的吸引力。此间由于消费人群的相对固定，商铺投资应偏向于中低端的商业，在诸如梅江等居住比较高端的区域附近，商业投资可偏高档。而且需要注意的是，对于大商圈旁边（如滨江道、小白楼）的超市商铺很可能和商圈内商铺产生竞争，而且这样的竞争大多会处于劣势，可能最后导致更低端的杂货形态，需要慎重。

广场型
　　市民活动广场为核心，周边是环绕型的消费商业集合体，一般是街区型的集合消费。广场是周边社区集中活动或社会集会的地方，如鼓楼商业街和区域内的生活广场周边的店铺。这种商业与超市商业有共通的地方：是随机性的无目的消费，人流是决定商业成败的关键。社区活动型广场商业还是偏重于社区商业，但值得注意的是餐饮休闲的情况会多于生活的消费品购买，这与广场商业的形态有关。再有社会集会型的广场商业，一般有旅游和休闲的性质，大多是节假日商业，由于这样的性质，广场容易被打造成特色商业，但是特色商业却因为广场的形散，最后导致商业气氛不浓。广场商业应该是广场的附带，喧宾夺主的情况，除非周边生活人群非常多最后形成生活商业，否则一般就是维持型。对于规划者，需要注意的是，广场最好敞开面对城市，而且广场要形成绝对的吸引力，休闲氛围要浓，还不能够把自己封闭起来放在诸多商铺的中心，否则广场商业因为生活主题不明显，容易变成简单的消费商铺。对于投资者，广场如果平时有很多人在周边休闲，那就可以考虑投资，如果广场是“死场”，那就看周边人群居住情况以及那些社区的自身配套情况，如果评估一般，小心。

市场集合
　　平民化的消费集合，大多是历史形成，如小商品市场、批发市场、文化市场。一般属于绝对的目的性消费。商品批发一般最后比拼的是产品和价格，文化市场还要加上店面布置的学问，
　　“淘”的氛围很重要。一般由开发商规划的此类市场，除非是在原有的基础上加以改造，否则尽量不要投资，投资也要慎重，因为人们对原有的消费场已经熟悉，会对新的消费场有排斥心理。

记住这选择商铺的21式绝招

　　1. 对于商业，资金是第一位的，一般说来资金越充足就越保险，无论是对商铺的投资还是运营。
　　2. 关注产权，尤其是在投资二手商铺上。有很多商铺是由底层民居拆改的，这在经营上会有很多的限制。
　　3. 背靠大树好乘凉。依靠在大型的已经有过多个成功范例的商业机构之下，应该是稳定投资者不错的选择，自营或者出租都不错。不过需要的资金很多。
　　4. 商业建筑不求好看，要看消费者的动线是不是能够有效到达你想买的铺子。如果不懂动线那就约几个不曾来过的朋友转转，看看他们走路的路线，在此之前，观察自己的走路线路。
　　5. 社区商铺关注户型与楼层，不是一楼的慎买。
　　6. 人去超市是具有强烈的目的性的消费，于是超市的商铺更多属于随机性的消费，因此商铺不要和超市争客户；社区商业基本生活消费是目的性消费，衣服、饰品等就是随机性消费，在这里也不要对着干。
　　7. 不要在超市500米内做与超市竞争的商业，不要在传统商业区内经营普通生活用品。
　　8. 如果直观上一个商业集合太大了，要慎重。招商不满反会对商业有杀伤力，就象嘉华商业。
　　9. 所谓室内精品的大集合商业，千万慎重投资，这样的东西，天津北京已经死了好几个了，除非自然形成。
　　10. 如果集合型商业只是说精品而没有主要的商品类型定位，外加一个说不清的怪名字，那就别盲目投资，女人街、MINI购等已经说明这个问题。
　　11. 如果依托一个未成熟的大型居住区域，要做好长期投资的准备，请忘却短期利益。
　　12. 可以投资已经成型的社区单边商业，那个一般越留越值钱，第一已经成熟了，那种形式的小铺子适合社区性经营，第二以后会很少有这样的铺子出现。
　　13. 单边商业外面走着应该尽量感觉不到车流的存在，车速最好不要太快，中间马路不能太宽，人行道够宽；如果以上哪个都做不到，周边居住人群再不多的话，别动。
　　14. 凡是广场商业都要格外慎重一些，社区广场商业相对好些。
　　15. 广场商业的广场如果不是临街的，那招商者的引导一般是有误的，因为从根本上他们对广场商业的认识就存在很大的错误。
　　16. 内街商业一般应该侧重于餐饮，因为对于贩卖性质的商业他根本没法对外展示。
　　17. 如果资金不够投资成熟商圈，那就尽量考虑成熟商圈的交通放射，而且要有良好的单边商业氛围。
　　18. 投资街道型的商业，最好先看看人们的行走状态。
　　19. 尽量投资路口街角的商业，两个面展示比较有利，因为街角是人们驻足的地方，橱窗尽量要大。
　　20. 做好橱窗和店面布置，还要有个好名字，不要怪而要有情感。
　　21. 橱窗的布置可以参考国外，这方面没有国家之间的差别，吸引力是第一位的，而且国外橱窗普遍做的更好。